부동산 직거래 장단점과 주의사항

우리는 부동산을 매수, 매도하거나 전세, 월세 계약할 때에도 보통 공인중개사를 통해 거래한다. 공인중개사에서 여러 매물을 볼 수 있고 거래도 편하고 리스크에 대한 보증을 해주기 때문이다. 하지만 중개수수료 상한 요율이 거래금액에 따라 0.5~0.9% 정도로 몇 년간 급등하여 수억씩 하는 부동산 거래에서 천만 원 이상을 지출해야 할 수도 있다. 그래서 부동산 직거래 닷컴, 부동산 119, 네이버 카페의 피터팬의 좋은 방 구하기, 스마트폰 앱의 당근 마켓과 중고나라, 페이스북의 부동산 직거래 같은 사이트에서 직접 거래할 사람을 찾아 직거래를 하는 경우도 많다. 요즘에는 누구나 쉽게 자신의 부동산 물건을 거래하기 위해 인터넷에 쉽게 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 사회초년생이나 신혼부부 등 부동산 거래 경험이 많지 않거나 걱정이 많은 분들은 직거래가 쉽지 않을 것이다. 만약 사고라도 나면 그에 따른 책임은 온전히 본인의 몫이기 때문이다. 그래도 스스로 공부하고 잘 체크해서 직거래한다면 중개수수료를 아낄 수 있는 방법일 수 있다.

그럼 직거래 시 주의사항에 대해 살펴보자.

• 계약 시 :  등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 여부와 전세권, 제한물권 등이 설정된 것이 있는지 확인한다. 특히 근저당권 설정 여부를 잘 살펴보아야 한다. 전월세일 경우 부동산에 압류나 근저당이 설정되어 있거나 대출이 많이 있다면 순위에서 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 그리고 매도인이 실제 거래하기 위해 나온 동일인물인지 신분증과 등기부등본을 대조해보고 인감증명서도 확인해야 한다. 계약금을 보낼 때는 등기부등본에 나와있는 실소유자의 통장으로 직접 이체하는 것이 좋다. 실소유자가 아닌데도 집주인행세를 해 계약금이나 보증금을 받고 사라지는 경우가 발생할 수 있다. 혹시나 현금으로 준다면 영수증을 꼭 받아두어야 한다. 계약 진행 시 도장과 신분증을 지참하고 계약서는 2부를 작성하고 부동산 거래계약 신고서도 작성해야 한다.
• 잔금 : 잔금 전에도 다시 한번 확인해야 한다. 계약 시와 비교해서 변경된 사항이 있는지 살펴보아야 한다. 법무사를 통해 등기를 할 경우에는 법무사 쪽에서 내용을 확인하기 때문에 리스크를 줄일 수 있다. 계약이 완료되면 매수자는 관할지 구청에서 부동산 거래계약 신고필증을 발급받고 계약일 30일 이내에 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에서 부동산 거래내역을 신고해야 한다. 신고를 안 하면 과태료가 부과되니 기한안에 신고해야 한다. 
• 주변시세보다 가격이 너무 저렴하다면 한 번쯤 의심해보아야 한다. 정말 급매로 나왔을 수도 있지만 심각한 하자가 있을 수도 있고 근저당이나 대출 설정이 많을 수도 있다.  
• 집에 하자가 있을 수 있기 때문에 먼저 방문하여 꼼꼼히 체크해봐야 한다. 누수가 있는지 햇볕은 잘 드는지 건물에 하자가 있는지 미리 체크리스트를 만들어 가는 것도 좋은 방법이다. 그리고 하자가 발견되면 수리를 누가 할 것이지, 언제까지 수리해줄 건지, 어느 부분까지 수리해줄 건지 계약서상에 특약에 기재를 해야 한다. 말로만 해준다고 하고 안 해주는 경우도 많다. 

다음은 부동산 직거래 시 봐야 할 서류에 대해 살펴보자.

• 등기사항 전부증명서 : 등기부등본이라고도 하는데 직거래 시에 가장 중요하고 가장 먼저 확인해봐야 할 서류이다. 등기부등본 표제부에는 주소, 용도, 층수, 건물의 구조, 건물의 목적, 전용면적 등이 기재되어 있다. 갑구에는 가압류, 가등기, 경매 예고등기 등의 내용이 기재되어 있고, 을구에는 근저당, 지상권, 전세권 등이 기재되어 있다. 또한 등기부등본에는 건물과 토지로 나뉘는데 각각의 소유주다 다를 수도 있으니 꼼꼼히 확인해봐야 한다. 그리고 압류, 근저당, 대출에 대한 사항도 기재되어 있으니 이것도 꼼꼼히 확인해봐야 한다. 등기부등본은 인터넷등기소 사이트에서 열람이나 발급이 가능하다.

등기부등본

• 토지대장 : 만약 집을 지을 계획이라면 토지대장을 확인해봐야 한다. 사용용도와 실제 면적 등이 나와있어서 실제로 집을 지을 수 있는 토지인지 확인이 가능하다. 토지대장은 정부 24 사이트에서 열람이 가능하다.

토지대장

• 건축물대장 : 등기부등본과 서로 내용이 기재되어 있을 수 있으니 같이 확인해봐야 한다. 그리고 그 건물이 법에 위반되는지 수리나 보수공사가 이뤄졌었는지에 대해 살펴볼 수 있다.

건축물대장

• 토지이용계획 확인서 : 토지에 따라 2종 일반주거지역, 준주거지역, 공업지역, 상업지역으로 나뉘는데 이것을 확인할 수 있는 서류이다. 토지이용계획 확인서는 시군청의 일사편리 홈페이지에서 발급이 가능하다.

토지이용계획확인서

부동산 직거래를 중개수수료의 절감 효과가 있지만 그만큼 내가 책임져야 할 부분이 크다고 생각하면 된다. 장단점이 있으니 주의사항을 잘 체크해보고 의심스러운 상황이 있으면 꼭 전문가를 통해 거래를 하고 명확히 잘 확인이 되면 그때 직거래를 해야 한다.