내집인데 내맘대로 거래 못하는 토지거래허가구역!

오세훈 시장의 신통 기획에 따라 용산과 같이 재건축을 진행하는 사업지들이 늘고 있는 가운데 토지거래허가구역이 이슈가 되고 있다. 토지거래허가구역이 무엇인지 살펴보자.

토지거래허가구역이란

1979년에 투기를 막기 위해 처음으로 지정이 된 이후 지금까지 급격한 지가 상승을 막는데 중요한 역할을 해왔다. 이는 대통령령으로 결정하는 지역에 대하여 국토교통부 장관이나 시도지사에 의해 지정되는데 일단 지정이 되면 집값이 안정적으로 유지된다는 장점이 있다. 집값이 안정된다는 건 달리 말하면 차익을 생각하여 투자를 한 사람들에게 손발이 묶이는 결과가 될 수 있다.  

도시정비사업이나 재건축, 재개발, 리모델링 등으로 사업이 추진되면 그 일대 권역의 지가 상승이 급격하게 일어난다. 이런 상승을 노린 투기를 우려하여 5년 이내의 기간을 지정하여 토지거래계약 시 허가를 받고 거래를 하도록 지정된 구역을 말하며 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나 허가받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가받게 하는 것이다.

토지거래허가구역으로 지정되면

그 구역 내 거래를 하게 된다면 면적이 일정 크기 이상이 되면 토지를 거래하기 전에 지방자치단체장에게 토지거래허가를 받아야 한다. 매매하고자 하는 주거용지가 규제지역이면 180㎡, 공업지는 660㎡, 상업지는 200㎡, 녹지는 100㎡로 정하고 있으며 그 외 부지는 250㎡이며, 임야는 1,000㎡, 농지는 500㎡으로 산정되어있다. 각 용도별로 허가를 받아야 하는 면적이 다르므로 잘 확인해야 하고 이 기준을 초과하는 경우에 허가를 반드시 받아야 하는 것이다. 허가신청을 받은 날로부터 15일 이내에 지방자치단체장은 허가 여부를 반드시 통보해야 한다. 허가를 받은 후 용도를 바꾸는 건 간단하지 않다. 처음 허가받은 그대로 사용하기로 한 목적을 정해진 기간 내에 유지해야 한다. 만약 주거용지로 허가를 받은 경우에는 전월세를 놓을 수 없고 본인이 실거주를 2년간 유지를 해야 한다. 전월세를 놓을 수가 없다는 건 갭 투자가 안된다는 것이고 이는 구매 제약이 되어 가격 상승을 저지하는 역할을 할 수 있다. 그 외에 주민복지나 편익을 위한 매매의 경우에도 허가받은 목적대로 유지해하야는 기간이 2년이고 농업, 축산업, 임업, 어업도 마찬가지로 2년이다. 공익사업을 위한 건 4년이고 현상 보존용은 5년간 유지해야 된다. 이처럼 매매 자체가 허가를 받아야 해서 까다롭기 때문에 투자를 하는 거라면 주의를 요한다.

토지면적

토지거래계약 허가신청서

토지거래허가구역을 매매하기 위한 절차는 일반 다른 지역과 동일하게 매도자와 매수자가 있어야 한다. 두 사람이 합의된 계약서를 쓰면 그 내용을 토지거래허가신청서에 적고 구비서류를 지참해 해당 지역의 허가 담당자에게 제출하면 된다. 구비서류는 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지 취득자금조달계획서, 주택 추가 취득사유 등 소명서, 개인정보수집 이용 제공 동의서, 위임장(선택사항)등이 있으며 지자체마다 상이하니 문의해보고 준비하면 될 것이다. 잘 작성된 서류와 구비서류를 제대로 제출했다면 요건이 충족되어 허가증이 15일 정도 되면 나오게 된다. 하지만 거절된다면 불허가 처분에 대한 불복을 할 수도 있다. 이의신청을 한 뒤에 심의를 받으면 되는데 사실상 한번 불허가된 사안은 다시 허가받기가 쉽지는 않다.  혹시 필요한 분들을 위해 토지거래계약허가신청서, 토지에 용 계획서, 토지 취득자금조달계획서, 위임장 파일을 첨부한다.

토지거래허가서류.hwp

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허가증

허가 없이도 거래가 가능한 경우

토지거래허가구역이라 할지라도 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 고려해서 토지거래계약을 허가 없이 할 수도 있다. 주거지역 180㎡이하, 상업지역 200㎡이하, 공업지역 660㎡이하, 녹지지역 100㎡이하, 도시지역 안에서 용도지역이 정정이 없는 구역 90㎡이하, 도시지역 외에 지역에서 250㎡이하, 농지는 500㎡이하, 임야는 1,000㎡이하일 경우 토지사용이 이에 해당된다. 더불어 대가성 없이 불가피하게 상속이나 증여를 받는 경우, 건축물을 분양받은 경우, 공익사업에 의한 토시 수용의 경우, 국세 및 지방세법에 의해 세금 미납 시 강제집행을 할 경우, 민사집행에 의한 경매를 할 경우, 비 상재 해시 국가 또는 지자체가 권리 이전 및 설정하는 경우 등이 이에 해당된다.

예외사항

 

위반 시 벌칙 및 이행강제 금액은

만약 허가를 받지 않고 계약을 체결할 경우 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시의 당해 토지 가격(개별공시지가)의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다. 또한 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 3월의 이행기간을 부여하고 취득가액(실제로 신고된 실거래가)의 10% 범위 내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금이 부과된다.

토지거래구역 확인하는 방법은

토지 이음이라는 홈페이지에 들어가서 내가 매매하려는 토지의 주소를 입력하면 토지거래계약에 관한 허가구역인지 확인할 수 있다. 

토지이용계획 열람 (eum.go.kr)

토지이음

토지이음

예를 들어 압구정 현대아파트 주소를 넣어봤는데 범례에 보면 토지거래계약에 관한 허가구역이라고 나온다. 이렇게 내가 매매할 곳이 토지거래허가구역인지 확인해볼 수 있다.

압구정현대아파트

최근에는 국토교통부에서 기준 면적을 더욱더 축소하는 방안을 추진 중이니 이에 해당하는 토지를 매매할 예정이라면 신규 제도도 확인해봐야 하겠다. 투기과열을 막기 위해 시행하는 것이지만 한편으로는 풍선효과를 우려하는 목소리도 나오고 있다. 강남 3구 중 서초구만  토지허가구역으로 지정되지 않아 투자수요가 몰리고 있기 때문이다. 그래서 서초구의 반포나 잠원동의 매매 신고가는 거래도 지속적이고 신고가도 올라가고 있다. 향후 어떤 식으로 변경될지 추이를 지켜봐야 한다.