군산의 나운 금호어울림 센트럴 2차 분양가 너무 저렴하네~

비규제 지역의 군산의 나운동에서 금호어울림 센트럴 2차를 분양한다. 나는 익산에 수도산 광신프로그레스 분양권을 가지고 있어서 익산과 더불어 전주, 군산도 지속적인 관심을 갖고 있었다. 왜냐면 전주, 군산, 익산은 한 몸처럼 시세가 오를 때 같이 오르고 내릴 때 같이 내린다. 입주물량도 서로서로 전입 전출이 많은 곳이라 3 지역 모두를 같이 한 몸으로 보는 것이 좋다. 

그럼 나운 주공 2단지 재건축사업이 나운 금호어울림 센트럴 2차에 대해 살펴보자.

나운 금호어울림센트럴

• 대지위치 : 전라북도 군산시 나운동 831번지 외 2필지
• 대지면적  : 33,601.000㎡
• 건축면적 : 7,156.3901㎡
• 용적/건폐율 : 269.87%/21.30%
• 건축규모 : 지하 2층/ 지상 16~26층 10개 동
• 세대수 : 총 993세대 중 2차 일반분양 54세대
• 타임 : 59A, 59B, 73, 84A, 84B, 84C

군산의 나운 금호어울림 2차는 이미 1차 분양을 하였고 올해 9월에 입주를 앞두고 있는 아파트이다. 그중 54세대가 조합에서 소송을 통한 미계약자들의 청산 물량 중 일부를 일반 분양하는 것이다. 그래서 공급 세대수가 많지 않다.

입지환경

입지를 보면 나운동은 과거에는 군산에서 입지가 좋았던 곳이다. 나운 금호어울림 주변에는 동산 시장, 롯데마트 등 편리한 쇼핑시설과 CGV, 롯데시네마 등 문화시설이 있어 상권이 잘 발달되어 있고 차병원, 우체국, 주민센터 등이 있어 생활하기 너무 좋은 환경이다.

도보 통 관권인 신풍초등학교, 나운초등학교, 동원중학교가 가까이 있고 군산남중학교, 군산상업고등학교, 군산중양여자고등학교 등의 명문 학교가 1.5㎞이내에 위치하고 있다. 또한 나운 작은 도서관, 군산시립 늘 푸른 도사관 등이 잘 갖추어져 있다.

교통은 21번, 26번, 29번 국도를 통한 군산 군장산업단지 접근이 용이하고 서해안고속도로 등 광역으로 통하는 쾌속 교통망과 군산 어디든 연결되는 다양한 버스노선이 있다.

월명산 공원, 월명호수를 가까이 누릴 수 있고 은파 시민공원, 은파호수공원 등의 산책로가 잘 마련되어 있어 힐링 라이프를 즐길 수 있다.

이미 상권, 학교, 공원, 교통이 잘 발달된 구도심에 신축이 들어서는 것이다. 구축 밭의 신축을 불패라고 하는데 역시 금호어울림도 그런 듯하다. 그래서 금호어울림 1차 때도 분양 완판을 했다. 현재는 구축 아파트들이 많지만 나운 주공 3단지나 우진아파트, 신남전 주택 등 재건축을 진행하는 단지들이 많아 나중엔 주변정리가 되고 신축 아파트들이 완공되고 나면 깨끗한 신도시처럼 될 것이다.

분양가

분양가를 보면 24평이 2.3억, 30평이 2.73억, 34평이 3.12억으로 분양가가 너무 저렴하게 나왔다. 

이전 분양가

2020년 5월에 1차 입주자 모집공고에 나온 분양가랑 비교해보면 약 3천~4천 정도 올랐지만 분양가를 비교하면 안 된다. 지금의 현재 시세를 비교해봐야 한다. 그래야 얼마의 시세차익이 나오는지 알 수 있다.

실거래가/매물시세

34평 기준으로 네이버 부동산을 확인하니 이미 실거래가는 3.8억을 찍었다. 그리고 매물을 확인하니 프리미엄이 호가 1.8억까지 나와있다. 

만약 실거주든 투자든 금호어울림을 매수한다면 프리미엄과 계약금까지 하면 투자금이 2억 정도 들어간다. 하지만 금호어울림 2차를 분양받는다면 실투 금이 계약금 10%인 3천 정도만 가지고 있어도 된다. 설사 2차를 매수한다 쳐도 아무리 호가가 1.8억이지만 2차 분양한 건 초기 프리미엄을 그 정도까지는 안 붙을 것이다. 그러니 매수하기로 했다면 1차보단 2차를 매수하는 게 투자금이 덜 들것이다.

물론 2차는 올해 9월 입주라 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금 80%로 중도금 대출 알선이 없다. 고로 중도금 10%도 자납을 해야 한다. 하지만 당첨되거나 매수하자마자 전세를 맞추면 전세 계약금으로 중도금 10%를 내면 되니 정말 자금이 없는 사람은 이렇게 진행하는 것도 좋은 방법이다. 또한 비규제 지역 이리 전매제한이 없어 매도하더라도 어느 정도 시세차익을 볼 수 있을 것이다.

시세차익을 보면 현재 84 기준 호가로 4억 선에 나온다. 그럼 84의 분양가가 3.12억이니 안전마진 8천만 원은 나올 것이다. 다만 여기에 발코니 확장비용은 제외한 금액이다. 

입주물량

 

입주물량을 보면 한 몸인 전주와 익산까지 포함해서 봐야 한다. 2022년 9월 입주이니 입주물량이 적정 수요보다 적기 때문에 전세 맞추는 게 어렵지 않을 것 같다. 2년 후 매도 시엔 익산과 군산의 입주물량이 많지만 그래도 적정 수요보다 적으니 매도도 어려움이 없을 거 같다. 또한 군산의 조선소가 다시 재가동한 다하니 그만큼 일자리를 찾아 군산으로 전입하는 세대가 많을 것이다. 그 수요까지 생각한다면 금호어울림 2차는 투자할 가치가 충분하다고 생각한다. 다만 재건축 예정인 곳이 많이 있으니 주의를 요한다. 

지금처럼 부동산이 침체되어 있지만 군산은 몇 안 되는 투자처 중에 하나일 것이다. 발코니 확장 공사가 완료되어 발코니 확장금액은 필수 납부하여야 하고 이마 거의 완공한 상태이기 때문에 추가 유상 옵션 선택은 안된다. 입주 일정은 9월 말부터 12월 말까지이니 전세 맞추는데도 부담스럽지 않다. 재건축 단지이고 조합원 비례율 73.839%로 하락했다고 하는데 조합원 입장에선 분양가가 저렴해서 기분이 안 좋을 수 있지만 일반분양 당첨되면 정말 혜자스러운 단지가 될 것이다.