송파구 방이동 대명벨리온 오피스텔 매수기

오피스텔을 인천에 하나 중구에 하나 구로에 하나 총 3개 매수 후 이번엔 송파동에 있는 대명벨리온을 매수했다.

중구에 신당 아르브 매수할 때와 마찬가지로 잭 파시님의 오피스텔 가치평가모델을 근거로 매수를 했다. 자기만의 가치평가모델이 있는 건 참 편하다. 어떤 의심 없이 고민 없이 생각 없이 확신으로 매수할 수 있기 때문이다. 물론 나의 가치평가모델이 아니지만 유명한 투자자의 투자방식을 벤치마킹하는 건 나 같은 부린 이로썬 투자를 쉽게 만들어준다.

그럼 송파구 방이동에 있는 대명벨리온에 대해 살펴보자.

전경

• 위치 : 서울시 송파구 방이동 43
• 세대수 : 348세대(총 1개 동)
• 사용승인일 : 2017년 06월 23일
• 면적 : 40A-1㎡, 41A-2㎡, 41A-3㎡, 65B㎡

위치

대명벨리온 오피스텔은 몽촌토성역에서 도보 5분 거리인 역세권에 있다. 몽촌토성역은 한정거장만 가면 잠실역이라 삼성 역 방면으로 출퇴근하기에 무척 가깝고 또는 문정역 방면으로 출퇴근하기에도 매우 좋다. 직주근접에 가까운 위치라 1인 거주하시는 직장인 분들에게 인기가 많을듯했다. 또한 상권이 잘 발달되어 있어 괜찮아 보였다. 다만 주변이 모텔이 많았는데 모텔들은 오피스텔로 다 탈바꿈한가고 한다. 그러면 주위 환경이 더 좋아질 것이다.

위치나 가격이 2억 밑이라 마음에 들어서 손품으로 매물을 찾고 있는데 7층에 매매가 1.68억이고 전세가 1.7억에 끼여있는 매물이  눈에 띄었다. 일단 타당성 분석을 해보자.

• 공시 가격 대비 매매 가격 : 공시 가격(3,543,000*41.385) 146,627,055원 대비 매매 가격 168,000,000원 이므로 약 114%로 통과

공시가격

• 월세 수익률 역산가 : 내가  매수한 게 3월이었는데 2월에 가장 큰 월세금액이 1000만 원/70만 원이다. 700,000만 원*250개월을 하면 175,000,000원으로 매매가보다 높아 안전마진이 생기니 통과

월세 실거래가

• 시가 표준액 대비 매매 가격 : 시가표준액 (44,727,046원) + 공시지가 (18,080,000*3.502=63,361,160원)이므로 매매가 대비 약 155%로 통과
  
  

시가 표준액

3가지 조건을 모두 충족하고 주위에 오피스텔 분양이 많은데 1.5룸이라 그런지 분양가가 너무 비싸다. 그러면 상대적으로 대명벨리온이 돈이 없는 사회초년생이나 학생들에게는 좋은 안식처가 될 수 있을 것이다. 거기다 이미 전세가 1.7억에 들어있어 전세 맞출 걱정을 안 해되고 200만 원 풀 피가 된다. 

부동산 사장님께 연락드려 계약을 진행시켰다. 매도자분의 사정이 복잡해서 조금 시간이 걸렸다. 명의는 남편 꺼인데 남편이 돌아가시고 한참 지났는데 아직 상속절차를 이행하지 않은 것이다. 상속 진행이 끝나고 계약과 잔금을 동시에 진행하는 방법으로 계약을 했다.

3월에 매수하고 지금 7월인데 시세가 얼마나 변했는지 살펴보자.

매매 실거래가

근래 실거래가를 살펴보면 1.6억에서 1.975억까지 다양하게 거래되고 있지만 우상향인 건 틀림없는 거 같다. 매물 나온 것도 보면 월세 낀 건 1.7억에 나오고 실입주 가능한 거 호가 2.1억에도 나온다. 내가 1.68억 원에 매매했으니 안전마진이 벌써 생겼다고 볼 수 있을 것이다.

내가 매수한 이 오피스텔은 이미 전세가 끼어있는 상태인데 내년 7월에 만기이다. 만약 세입자분이 계약갱신권을 쓴다면 5% 인상으로 8백5십만 원이 내 수중에 들어오게 될 것이고, 세입자분이 나가시고 새로 임차를 맞추면 현재 전세 실거래가 1.8억~1.95억이니 그 정도로 맞추거나 그 이상 맞출 수 있을 것이다. 그러면 나는 2천만 원 이상의 금액이 내 수중에 들어오게 된다. 

전세 실거래가

이제 겨우 3월에 매수해서 7월이니 4개월도 안 지났는데 안전마진이 생긴 것이다. 내년엔 더 시세가 올라가서 더 많은 이익창출을 하고 싶다. 

그리고 송파구는 재산세가 주거용이더라도 명의가 바뀌면 업무용으로 리셋해주는 곳으로 종부세를 안내도 된다. 이 점이 송파구를 열심히 손품 한 이유이다. 재산세가 자동리셋이 안될 경우에는 종부세를 내던지 업무용 변경 요청을 해야 되는데 구청마다 업무방식이 달라서 까다로운 곳은 실사까지 나온다고 하니 송파구는 완전 꿀 중에 꿀인 것이다.

이로써 인천, 중구, 구로구, 송파구에 각각 4채의 오피스텔을 법인으로 매수했다. 각 지역별로 하나씩 사모으는 게 내 목표이다. 목표를 이룰 때까지 꾸준히 노력하자.