분양가상한제 거주의무 완화되면 좋은걸까?

새 정부의 621 부동산 대책이 발표됐다. 새 정부가 현재 가장 중요하게 생각하는 부분은 아마도 갱신청구권이 끝나는 이번 7~8월에 전세 가격 폭등을 저지하는 것일 것이다.

그 일환으로 분양가 상한제 거주의무 완화를 발표했다. 

 

그럼 분양가 상한제란 무엇일까?

분양가 상한제란 공동주택의 분양가 산정 시 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 더해 분양가를 산정해서 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도를 말한다. 즉 지금 시세보다 싸게 분양하여 저렴하게 주택 공급을 하면서 주택 시장 가격을 통제하겠다는 것이다.

• 택지비 : 감정평가액 + 택지 가산비 (전문가가 실시한 감정평가액에 시설 설치비 택지비 기간 이자 등의 가산비를 더한 비용)
• 건축비 : 기본형 건축비 + 건축 가산비 (6개월마다 물가변동을 고려해 조정되는 건축비 추가 공사비용 보증수수료 등의 가산비를 더한 비용)
• 2020년 부동산 대책으로 주거이전비와 손실보상비 등이 추가됐다.

신규 주택을 주변 시세보다 싸게 분양을 하는 것을 분양가 상한제라고 하고 이 신규 주택에 당첨된 자는 최대 5년간 실거주를 해야 한다.  싸게 분양받은 만큼 실거주 의무를 주는 것이다.

이편한세상 입주자모집공고

예를 들어 이번에 입주자 모집공고가 난 이 편한 세상 지축 센텀 가든을 보면 분양가 상한제 적용주택이라 나오고 거주의무기간 5년이라고 나온다. 이미 당첨된 분이나 청약을 계획 중이라면 입주자 모집공고를 살펴보길 바란다.

원래는 이 편한 세상에 당첨이 되면 입주 가능일에 무조건 전입해서 거주의무기간이 5년을 채워야 한다는 것이다.

 

그런데 이번 부동산 대책에서는 거주의무를 완화시켜주겠다는 것이다.

분양가상한제 거주의무완화

거주의무가 없어지는 건 아니고 입주 가능일에 즉시 입주해서 5년 실거주를 채워야 하는 부분이 완화돼서 즉시 입주 안 해도 되고 나중에 입주해서 실거주 의무기간을 채우면 되는 것이다. 즉 지금 월세 전세를 줘도 된다는 것이다. 

이렇게 되면 어떤 점이 좋을까?

• 신축 주택의 전세 물량이 풀리면서 공급이 늘어나는 효과를 줄 수 있다.
• 당첨자의 지금 살고 있는 전셋집에 만기랑 신축 주택 입주 시기가 맞지 않을 때 굳이 실입주 안 해도 되니 당첨자의 부담이 줄어든다.
• 신축 주택에 전세나 월세 살고 싶은 사람들의 니즈를 맞춰줄 수 있다. 신축 아파트 경우 입주하는 세대보다 전세 놓는 세대가 많아서 전세 물량이 폭등하여 전세 가격이 낮아져 저렴하게 전세를 구할 수 있다. 또한 상생 임대인을 원하는 임대인을 만나면 4년간 저렴하게 신축 아파트에 전세로 살 수 있다.
• 당첨자가 잔금 마련이 어려울 경우 전세를 이용해 해결책을 마련할 수 있다.

주요과제 추진일정

본 개선 사항은 내년 상반기부터 시행된다고 한다. 그런데 소급 적용될지는 아직 미지수이다. 

아마도 계약갱신권으로 인한 7~8월에 전세대란을 막기 위해서 또한 임대주택 공급 확대를 위해서도 소급 적용되지 않을까 추측만 해본다. 

실거주 의무가 사라지는 건 아니기에 차후 다른 정책이 나오기 전까지는 당첨된 집을 팔기 전에 우선 실거주 요건을 채워야 한다.

전세를 주면 최소 2년은 당첨된 집에 들어갈 수 없고 이사비용 등도 고려해봐야 하기 때문에 장기적으로 계획을 짜서 실거주를 해야 한다. 

또한 실거주 시에만  주택담보대출이 가능하고 중도금 대출받을 때 전입 의무도 있었으므로 각자의 상황에 맞게 진행해야 될 것이다.

신축 아파트의 경우 한꺼번에 전세 물량이 늘어나 전세 놓기가 어려울 수 있다. 입주장 대비가 필요할 것이다.

 

결론, 팔기 전까지 전세나 월세를 돌리고 팔리전에 미리 계획하에 실거주 의무를 채우자. 실거주 의무는 최대 5년이므로 장기적인 계획을 세워야 한다. 만약 실거주 요건을 채우지 못하고 매도하면 세금적인 면에서 힘들어질 수 있다.