부부 공동명의 할까 말까?
나는 생애최초 특별공급으로 반정 아이파크 캐슬 5단지에 당첨이 되었고 공동명의를 해야 할지 말아할지 엄청 고민이 많았다. 결론적으로 나는 부부 공동명의를 하지 않았지만 입주자 모임 단톡방에도 주된 문제로 대두되곤 했다. 과연 공동명의를 하면 좋은 건지 장단점을 따져보는 것이 좋다. 같은 고민을 하는 분들이 보면서 도움이 되길 바란다.
우선 공동명의란 계약의 주체를 둘 이상으로 체결한 서식에 해당된다. 즉 부동산 명의자로서 주체적으로 이를 활용할 수 있는 대상이 2인 이상이라는 점이다. 꼭 부부여야 한 하는 것은 아니며 2인이 아닌 3인 , 4인으로도 진행이 가능하다. 다만, 공동명의는 보통 부부간의 관계에서 진행을 많이 한다.
나도 그렇지만 보통 처음 주택을 보유하게 되면 여러 가지 세금들이 있다는 것을 알게 된다. 세금을 알아야 공동명의가 좋은 건지 알 수가 있다. 세금에는 주택을 구매할 때 내야 하는 취득세, 주택을 판매했을 때 내야 하는 양도소득세, 주택을 보유함으로써 내는 종합부동산세, 증여나 상속으로 인한 증여세와 상속세가 있다. 우선은 이 세금들에 대해 자세히 알아보자.
취득세
단독명의 취득세보다 부부 공동명의 취득세가 추가적으로 더 발생할 수도 있다. 일반적으로 나처럼 처음 주택을 구입해서 1가구 1 주택의 경우라면 취득세율은 구간별로 1~3%인데 다주택자라면 취득세가 가중된다. 처음에 단독명의였다가 공동명의로 변경하려고 하면 취득세가 한번 더 발생한다. 또한 신규로 다른 주택 매수 시에는 1 주택이라 해도 부부 모두 주택 보유자가 되어 무주택자 취득세 공제혜택을 받지 못한다.
| 과세대상 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 | |
| 개인 | 1주택 | 주택가격에 따라 1~3% | |
| 2주택 | 8% | 1~3% | |
| 3주택 | 12% | 8% | |
| 4주택 | 12% | 12% | |
| 법인 | 12% | ||
종합부동산세(종부세)
종부세는 인당 주택 보유를 6억 원이 초과되면 과세되는 세금이다. 물건 하나당 세액을 공제하는 것이 아니라 인당 공제하는 것이라 단독명의의 경우에는 공제한도가 11억이지만 공동명의일 경우 기본공제금액이 2명분으로 계산되어 인당 6억씩 적용되어 총 12억이 공제가 가능하다. 1세대 1 주택자는 종부세 부과기준 금액이 11억을 초과되면 과세가 된다. 만약 10억 인 주택을 단독명의로 보유한다면 당연히 6억을 넘었으니 과세대상이 되지만 공동명의로 할 경우엔 각각 5억씩이라 6억이 초과되지 않기 때문에 종부세 부과대상에서 제외가 된다.
양도소득세(양도세)
주택을 매도할 때 한 사람당 250만 원씩 세액공제를 받을 수 있으니 공동 명의인 경우에는 2명으로 인정돼 총 500만 원 공제가 가능하다. 단, 양도차액이 너무 큰 경우에는 양도소득세 최고 세율이 적용돼 250만 원으로 큰 차이는 나타나지 않는다. 이건 세액을 공제해주는 것이 아니기 때문이다. 또한 10억 이상의 주택을 취득할 경우 국세청에 자산 출처를 조사하게 되어 있는데 부부 공동명의로 취득 시에는 지분에 따라 5억 원 취득으로 인정되어 자산 출처 조사로부터 회피가 가능하다.
| 과세표준구간 | 양도소득세율 | 누진공제액 |
| 1,200만원 | 6% | |
| 1,200~4,600만원 | 15% | 108만 |
| 4,600~8,800만원 | 24% | 522만 |
| 8,800~1억5,000만원 | 35% | 1,490만 |
| 1억5,000~3억원 | 38% | 1,940만 |
| 3억~5억원 | 40% | 2,540만 |
| 5억원 | 42% | 3,540만 |
상속세
만약 주택을 부부 공동명의로 한 후 배우자가 사망했을 경우 본인이 상속이 가능하다. 배우자 단독명의 일 경우에는 배우자의 지분율이 100%이기 때문에 배우자 사망 시 상속세가 지분 비율만큼인 100%가 나오게 된다. 하지만 공동명의일 경우 본인 50%, 배우자 50%라고 하면 배우자 사망 시 50%에 대한 상속세만 나오게 된다.
재산권 방어
단독명의일 경우 혼자서 대출 등 주택에 관해 재산권을 쉽게 행사할 수 있다. 하지만 공동명의일 경우 주택담보대출을 받거나 매도를 하는 등 각종 권리를 행사하는 데 있어 공동명의의 동의가 필요하다. 대출이나 상환 시 공동으로 같이 가야 하는 번거로움이 있어 손쉽게 재산권 발휘가 어려워 본인 재산권 방어에 도움이 될 수 있다. 또한 이혼할 경우에는 분할 문제로 힘들 수 있다.
재산세
부동산 재산세는 인당으로 부과되는 것이 아닌 물건을 기준으로 부과되기 때문에 단독명의나 공동명의 상관없이 동일하게 재산세가 부과된다. 그러니 재산세는 공동명의로 했다고 많이 내 거가 적게 내지 않는다.
| 과세표준구간 | 재산세율 |
| 6,000만원~1억5,000만원 | 6만원+6,000만원 초과금액의 0.15% |
| 1억5,000만원~3억원 | 19만5천원+1.5억 초과금액의 0.25% |
| 3억 초과 | 57만+3억 초과금액의 0.4% |
건강보험료
건강보험료의 피부양자 조건이 강화됨에 따라 재산 과세표준 3억 6천만 원, 연소득 1천만 원 초과 시에는 피부양자에서 제외된다. 원래 피부양자였으나 주택을 공동명의로 전환하면 상대 배우자의 재산 과세 표준이 상승해서 건강보험 피부양자에서 제외될 수 있다. 예를 들어 경제적 수입이 없는 가정주부가 공동명의로 전환하게 되면 주택 소유로 인해 건강보험이 지역가입자로 전환되어 건강보험료의 상승을 초래할 수 있다.
부부 공동명의로 할 경우 세금 절세 측면에서는 취득세는 손해를 볼 수도 있고 양도세나 종부세는 혜택을 볼 수 있을 것이다. 또한 취득가액 분배로 담보대출 비율이 낮아질 수 이어 부부 중 한 명이 소득이 적으면 대출 비율, 대출 가능 금액이 적어져 불리할 수 있다. 그런데 여기서 중요한 것은 1 주택자인지 다주택자인지, 보유기간을 얼마나 할 건지, 주택 가격이 얼마인지 등등에 따라 또 달라질 수 있을 것이다. 예를 들어 1 주택만 갖고 있을 예정이라면 공동명의가 유리하고 2 주택 이상 다주택일 경우에는 단독명의가 유리하다.