대림역 비즈트위트레드 투룸 오피스텔 매수기
2022년 1월에 인하대 역 헤리움 오피스텔과 신당역 신당 아르브를 매수하고 잔금까지 끝낸 후 보니 플피 매수로 1천6백만 원이 오히려 내 수증에 들어왔다. 오피스텔을 매수했는데 돈이 나간 게 아니라 오히려 더 들어온 것이다.
그래서 또 오피스텔을 매수하려고 손품을 팔았다. 이번에는 원룸이 아니 투룸을 매수하고 싶었다. 투룸이 시세차익이 더 클 거라 생각했기 때문이다. 손품을 팔다 눈에 들어온 것이 바로 대림역 비즈트위트 레드 오피스텔이다. 서울의 다른 곳은 투룸의 매매가가 너무 비싸서 법인으로 매수하고 전세 놓기엔 너무 부담스러웠다. 임대인이 법인이면 임차인의 전세 대출이 최대 2.2억 원밖에 안된다. 왜 이런 법이 있는지 모르겠다. 전세 사는데 임차인이 개인이면 어떻고 법인이면 어떻다는 건지 이 법은 이해가 안 된다.
아무튼 비즈트위트 레드는 2억이 안 되는 저렴한 가격이었다. 내가 매물 본건 1.85억에 나온 건데 전세 살고 있는 임차인이 이사 가면 새로 전세를 놓아서 잔금을 치르려고 했다. 부동산에 문의하고 찾아가서 오피스텔 내부도 보고 계약하려니 매도인이 전화를 안 받는다. 매도인과 연락이 될 때까지 마냥 기다리고 있었다. 그런데 미안했는지 부동산에서 다른 매물을 보여주신다. 매매가 1.75억에 전세 1.75억 낀 물건이고 10층이고 뷰도 좋았다. 속으로 쾌재를 불렀다. 매매가도 1천만 원 낮고 전세도 미리 세팅되어 있으니 전세 안 맞춰질까 걱정할 필요도 없었다. 나는 바로 그 물건을 계약하기로 했다. 그리고 가계약금 1백만 원을 넣고 잔금 날짜 약속을 잡고 집에 왔다. 왠지 횡재한 기분이 들었다. 비록 플피 매수는 아니지만 나는 매매가 저렴한 게 최고라 생각한다. 그러면서 생각한 게 역시 발품의 중요성이다. 부동산과 친해져야 꽁꽁 감춰뒀던 좋은 매물이 나온다는 걸 알았다.
이렇게 매수한 비즈트위트 레드에 대해 살펴보자.
- 위치 : 서울시 구로구 구로동 104-8
- 세대수 : 166세대(총 1개 동)
- 사용승인일 : 2016년 01월
- 면적 : 45E㎡, 46B㎡, 48C㎡, 47A㎡, 48F㎡, 48G㎡
비즈트위트 레드 오피스텔은 2016년 준공이라 준신축에 가깝다. 대림역과 가깝고 신도림역, 구로역과 인접하여 교통이 편리하고 투룸에 거실 주방이 있어 구조가 너무 좋다. 근처에 구청과 고려대병원 등 있고 인프라가 잘 갖춰져 있다. 부동산 사장님 말씀이 고려대병원이 직장인인 분들이 많이 거주한다고 한다. 잔금 때 오피스텔 구조도 보고 하자 체크도 하려고 집을 봤는데 방 하나는 침실로 쓰고 방 하나는 드레스룸으로 쓰고 거실도 나름 작지 않게 있었고 주방도 디긋 자형으로 잘 되어 있었다. 세입자분이 고려대병원에 근무하는 여성분인데 깔끔하게 잘 쓰고 계셨다.
대림역 주변에 투룸이 있지만 한솔 로이젠트 오피스텔을 보면 매매가가 2억이 훨씬 넘는다. 물론 한솔 로이젠트는 평수가 크긴 하다. 하지만 1인 가구로 살기엔 비즈트위트 레드가 저렴하고 구조를 보면 작지만 알찬 느낌이다. 그래서 매리트가 있다고 확신했고 저평가란 생각이 들었다.
2022년 2월에 1.75억에 실거래가로 보이는 게 내가 매수한 물건이다. 매매 실거래가를 봐도 그 당시에 내가 제일 저렴하게 매수한 걸 알 수 있다. 이 매물은 물론 잭 파시님 가치평가모델을 근거해서 매수하지 않았다. 이 매물은 원룸이 아니고 투룸이라 내 방식의 가치평가모델을 근거해서 매수했다. 말이 거창하지 그냥 실거래가보다 저렴한 거 투자금이 적게 든 거 주변 투룸보다 저렴한 거 등을 고려한 것이다. 이 매물에 전세는 내년 2월 25일에 만기이다. 세입자분이 계약갱신권을 쓰면 최소 5%의 보증금을 인상하더라도 8백7십5만 원이 더 들어오게 되는 것이다. 아니면 세입자분이 이사 가신다면 새로 전세를 맞추면 보증금을 2억 넘게 받을 수 있을 것 같다. 현재 나온 전세매물이 호가 2.3억에 나와있기 때문이다.
그리고 구로구는 오피스텔을 매수하면 재산세가 주거용이더라도 자동 리셋되어 업무용으로 변경해준다. 서울에 재산세 자동 리셋되는 구가 많지 않은데 나 같은 오피스텔 투자 자선 재산세 신경을 안 써도 돼서 매력적이다. 저렴한 매물이 나오면 또 매수하고 싶다.